Conciergekosten: wat kunt u aftrekken bij LMNP en LMP?

Een conciergedienst inschakelen kost geld, en de vraag blijft steeds terugkomen: komen die kosten terug in uw belastingen? Het antwoord hangt van één keuze af, die van uw belastingstelsel. Dit zeggen de officiële teksten, met een becijferd voorbeeld.

Het principe: alles hangt af van het stelsel

De inkomsten uit een gemeubileerde verhuur worden belast als BIC. U valt ofwel onder het micro-BIC (een forfaitaire korting), ofwel onder het reële stelsel (u trekt uw werkelijke kosten af). Het inschakelen van een conciergedienst verandert uw LMNP- of LMP-status niet, die afhangt van uw inkomsten. Het verandert wel wat u kunt aftrekken, afhankelijk van het stelsel dat voor u geldt.

Bij micro-BIC: geen enkele aftrekbare kost

Bij micro-BIC past de belastingdienst een forfaitaire korting toe op uw inkomsten en zijn er geen kosten aftrekbaar : noch de commissie van de conciergedienst, noch de schoonmaak. Voor de inkomsten van 2026, volgens service-public.gouv.fr:

• toeristische meubilering niet geclassificeerd : korting van 30 %, tot 15 000 € aan inkomsten;
• toeristische meubilering geclassificeerd of bed and breakfast: korting van 50 %, tot 83 600 € aan inkomsten.

Deze drempels worden van jaar tot jaar herzien. Daarboven is het reële stelsel in principe van toepassing (er bestaat een gedoogregeling bij een eenmalige overschrijding, zie de officiële fiche).

Bij het reële stelsel: de conciergekosten

Bij het reële stelsel kunt u de kosten aftrekken die daadwerkelijk zijn gemaakt in het belang van de activiteit, mits u ze kunt aantonen. De kosten van een conciergedienst vallen in principe onder deze kosten: commissie, schoonmaak, linnen, ontvangst, zolang ze gefactureerd en onderbouwd zijn en overeenkomen met werkelijk geleverde diensten. Daarbij komen andere kosten: onroerendgoedbelasting, verzekering, hypotheekrente, water, elektriciteit, internet, onderhoud.

Een becijferd voorbeeld

Fictief voorbeeld, ter illustratie: een niet-geclassificeerde toeristische verhuur die in het jaar 12 000 € aan inkomsten ontvangt.

• Bij micro-BIC : korting van 30 % (3 600 €), dus een belastbaar inkomen van 8 400 €.
• Bij het reële stelsel, met 3 600 € aan conciërge- en schoonmaakkosten, 2 400 € aan andere kosten (onroerendgoedbelasting, verzekering, energie, internet, onderhoud), dus 6 000 € in totaal: belastbaar inkomen van 6 000 €.

Het verschil komt door het geheel van de kosten, niet door de conciergedienst alleen. Uw cijfers zullen anders zijn: bereken het opnieuw met uw eigen bedragen.

Hoe kiest u voor het reële stelsel

U kunt voor het reële stelsel kiezen, ook onder de drempels van het micro-BIC. Volgens service-public.gouv.fr gebeurt die keuze vóór de uiterste indieningsdatum van de inkomstenaangifte en wordt ze elk jaar stilzwijgend verlengd, tenzij u er afstand van doet. Het reële stelsel wordt aangegeven met formulier 2031-SD, waarvan het resultaat wordt overgenomen in de inkomstenaangifte 2042 C-PRO.

En bij LMP?

Dezelfde aftrekregels zijn van toepassing: de conciergekosten verlagen de winst. Twee verschillen: de activiteit kan leiden tot sociale premies (de officiële fiche noemt de drempel van 23 000 € aan inkomsten), en een verlies kan worden verrekend met het totale inkomen, terwijl dit bij LMNP alleen kan met uw niet-professionele inkomsten uit gemeubileerde verhuur van dat jaar en van de tien volgende jaren. Onze artikel over LMNP en LMP beschrijft de drempels in detail.

Wat wij u aanleveren

Serenza is een dienstverlener, geen belastingadviseur. Dit doen wij om uw boekhouding te vergemakkelijken: per dienst gespecificeerde facturen (schoonmaak, linnen, commissie) en een maandelijks overzicht met cijfers. Laat uw situatie door een accountant of bij uw belastingdienst voor bedrijven nakijken om te weten welk stelsel bij u past.

De bronnen

• service-public.gouv.fr : micro-BIC-stelsel en reëel stelsel voor gemeubileerde verhuur.
• BOFiP, BOI-BIC-CHG-10 : officiële belastingdoctrine over aftrekbare kosten.