Ein Concierge-Service kostet Geld, und immer wieder stellt sich die Frage: Wirkt sich diese Ausgabe auf Ihre Steuern aus? Die Antwort hängt von einer einzigen Entscheidung ab, nämlich von Ihrem Besteuerungsverfahren. Hier lesen Sie, was die offiziellen Texte sagen, mit einem Zahlenbeispiel.
Das Prinzip: Alles hängt vom Besteuerungsverfahren ab
Die Einkünfte aus möblierter Vermietung werden als BIC besteuert. Sie unterliegen entweder dem Micro-BIC (ein pauschaler Abschlag) oder dem realen Verfahren (Sie ziehen Ihre tatsächlichen Kosten ab). Der Einsatz eines Concierge-Services ändert nichts an Ihrem Status als LMNP oder LMP, der von Ihren Einnahmen abhängt. Er verändert, was Sie je nach Ihrem Verfahren absetzen können.
Beim Micro-BIC: keine abzugsfähigen Kosten
Beim Micro-BIC wendet die Verwaltung einen pauschalen Abschlag auf Ihre Einnahmen an, und es sind keine Kosten abzugsfähig: weder die Provision des Concierge-Services noch die Reinigung. Für die Einkünfte 2026 gilt laut service-public.gouv.fr:
- Ferienunterkunft nicht klassifiziert : Abschlag von 30 %, bis zu 15 000 € Einnahmen;
- Ferienunterkunft klassifiziert oder Gästezimmer: Abschlag von 50 %, bis zu 83 600 € Einnahmen.
Diese Obergrenzen werden von Jahr zu Jahr angepasst. Bei Überschreitung gilt grundsätzlich das reale Verfahren (bei einer einmaligen Überschreitung gibt es eine Toleranz, siehe das offizielle Merkblatt).
Beim realen Verfahren: die Concierge-Kosten
Beim realen Verfahren können Sie die Kosten abziehen, die tatsächlich im Interesse der Tätigkeit getragen wurden, sofern Sie sie belegen können. Die Kosten eines Concierge-Services zählen grundsätzlich dazu: Provision, Reinigung, Wäsche, Empfang, sofern sie in Rechnung gestellt und belegt sind und tatsächlichen Leistungen entsprechen. Hinzu kommen weitere Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Darlehenszinsen, Wasser, Strom, Internet, Instandhaltung.
Wenn der Concierge-Service einen großen Teil Ihrer Einnahmen ausmacht, kann der Abschlag beim Micro-BIC (30 % oder 50 %) weniger abdecken als Ihre tatsächlichen Kosten. Das reale Verfahren wird dann vorteilhafter.
Ein Zahlenbeispiel
Fiktives Beispiel zur Veranschaulichung: eine nicht klassifizierte Ferienunterkunft, die im Jahr 12 000 € an Einnahmen erzielt.
- Beim Micro-BIC : Abschlag von 30 % (3 600 €), also ein zu versteuerndes Einkommen von 8 400 €.
- Beim realen Verfahren, mit 3 600 € Concierge- und Reinigungskosten und 2 400 € weiteren Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Energie, Internet, Instandhaltung), also insgesamt 6 000 €: zu versteuerndes Einkommen von 6 000 €.
Der Unterschied ergibt sich aus der Gesamtheit der Kosten, nicht allein aus dem Concierge-Service. Ihre Zahlen werden anders aussehen: Rechnen Sie mit Ihren eigenen Beträgen nach.
So wählen Sie das reale Verfahren
Sie können das reale Verfahren auch unterhalb der Micro-BIC-Obergrenzen wählen. Laut service-public.gouv.fr erfolgt die Option vor Ablauf der Frist für die Abgabe der Einkommensteuererklärung und verlängert sich stillschweigend jedes Jahr, sofern Sie nicht darauf verzichten. Das reale Verfahren wird mit dem Formular 2031-SD erklärt, dessen Ergebnis in die Einkommensteuererklärung 2042 C-PRO übertragen wird.
Und bei LMP?
Es gelten dieselben Abzugsregeln: Die Concierge-Kosten mindern den Gewinn. Zwei Unterschiede: Die Tätigkeit kann Sozialabgaben auslösen (das offizielle Merkblatt nennt die Schwelle von 23 000 € Einnahmen), und ein Verlust kann mit dem Gesamteinkommen verrechnet werden, während er bei LMNP nur mit Ihren nicht berufsmäßigen Einkünften aus möblierter Vermietung des Jahres und der zehn Folgejahre verrechnet werden kann. Unser Artikel zu LMNP und LMP erläutert die Schwellenwerte.
Was wir Ihnen bereitstellen
Serenza ist ein Dienstleister und kein Steuerberater. Was wir tun, um Ihre Buchhaltung zu erleichtern: nach Leistungen aufgeschlüsselte detaillierte Rechnungen (Reinigung, Wäsche, Provision) und einen monatlichen Bericht mit Zahlen. Welches Verfahren zu Ihnen passt, lassen Sie bitte von einem Steuerberater oder bei Ihrem Finanzamt für Unternehmen (service des impôts des entreprises) prüfen.
Dieser Artikel stellt allgemeine Regeln mit Stand 28. Oktober 2026 und ein fiktives Beispiel vor. Die Beträge werden durch die Finanzgesetze überprüft: Bitte prüfen Sie sie vor jeder Entscheidung auf den offiziellen Seiten.
Die Quellen
- service-public.gouv.fr : Micro-BIC-Regelung und reales Verfahren bei der möblierten Vermietung.
- BOFiP, BOI-BIC-CHG-10 : offizielle Steuerdoktrin zu den abzugsfähigen Kosten.
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