Frais de conciergerie : que peut-on déduire en LMNP et en LMP ?

Faire appel à une conciergerie a un coût, et la question revient toujours : ce coût se retrouve-t-il dans vos impôts ? La réponse dépend d'un seul choix, celui de votre régime d'imposition. Voici ce que disent les textes officiels, avec un exemple chiffré.

Le principe : tout dépend du régime

Les revenus d'une location meublée sont imposés en BIC. Vous relevez soit du micro-BIC (un abattement forfaitaire), soit du régime réel (vous déduisez vos charges réelles). Le recours à une conciergerie ne change pas votre statut LMNP ou LMP, qui dépend de vos recettes. Il change ce que vous pouvez déduire, selon le régime que vous avez.

Au micro-BIC : aucune charge déductible

Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire à vos recettes et aucune charge n'est déductible : ni la commission de la conciergerie, ni le ménage. Pour les revenus 2026, selon service-public.gouv.fr :

• meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %, jusqu'à 15 000 € de recettes ;
• meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes : abattement de 50 %, jusqu'à 83 600 € de recettes.

Ces plafonds sont revalorisés d'une année sur l'autre. Au-delà, le régime réel s'applique en principe (une tolérance existe en cas de dépassement ponctuel, voir la fiche officielle).

Au régime réel : les frais de conciergerie

Au réel, vous pouvez déduire les charges réellement supportées dans l'intérêt de l'activité, à condition de pouvoir les justifier. Les frais d'une conciergerie relèvent en principe de ces charges : commission, ménage, linge, accueil, dès lors qu'ils sont facturés, justifiés et correspondent à des prestations réelles. D'autres charges viennent s'y ajouter : taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, eau, électricité, internet, entretien.

Un exemple chiffré

Exemple fictif, à titre d'illustration : un meublé de tourisme non classé qui encaisse 12 000 € de recettes dans l'année.

• Au micro-BIC : abattement de 30 % (3 600 €), donc un revenu imposable de 8 400 €.
• Au réel, avec 3 600 € de frais de conciergerie et de ménage, 2 400 € d'autres charges (taxe foncière, assurance, énergie, internet, entretien), soit 6 000 € au total : revenu imposable de 6 000 €.

L'écart tient à l'ensemble des charges, pas à la conciergerie seule. Vos chiffres seront différents : refaites le calcul avec vos propres montants.

Comment opter pour le réel

Vous pouvez opter pour le régime réel même sous les plafonds du micro-BIC. Selon service-public.gouv.fr, l'option se fait avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus et se reconduit tacitement chaque année, sauf renonciation. Le régime réel se déclare avec le formulaire 2031-SD, dont le résultat est reporté sur la déclaration de revenus 2042 C-PRO.

Et en LMP ?

Les mêmes règles de déduction s'appliquent : les frais de conciergerie réduisent le bénéfice. Deux différences : l'activité peut donner lieu à des cotisations sociales (la fiche officielle cite le seuil de 23 000 € de recettes), et un déficit peut s'imputer sur le revenu global, alors qu'en LMNP il ne s'impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes. Notre article sur le LMNP et le LMP détaille les seuils.

Ce que nous vous fournissons

Serenza est un prestataire de services, pas un conseiller fiscal. Ce que nous faisons pour faciliter votre comptabilité : des factures détaillées par prestation (ménage, linge, commission) et un rapport mensuel chiffré. Pour savoir quel régime vous convient, faites vérifier votre cas par un expert-comptable ou auprès de votre service des impôts des entreprises.

Les sources

• service-public.gouv.fr : régime micro-BIC et régime réel de la location meublée.
• BOFiP, BOI-BIC-CHG-10 : doctrine fiscale officielle sur les charges déductibles.